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华艳青与潍坊裕丰置业有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

分类：案例集锦时间：(2023-08-28 08:59) 点击：55

山东省高级人民法院

判决书

（2014）鲁民一终字第322号

上诉人（原审被告）:潍坊裕丰置业有限公司。

住所地:潍坊市潍城区胜利西街与青年路交叉口东南角潍坊白浪河花园大厦1802室。

法定代表人:徐朝锋，总经理。

委托代理人:杨春恒，山东衡明律师事务所律师。

委托代理人:贾晓凡，山东衡明律师事务所实习律师。

被上诉人（原审原告）:华艳青，个体业主。

委托代理人:王玉新，潍坊市坊子区法律援助中心律师。

委托代理人:王倩雯，潍坊坊子清风法律服务所法律工作者。

上诉人潍坊裕丰置业有限公司（以下简称“裕丰公司”）因与被上诉人华艳青商品房预售合同纠纷一案，不服山东省潍坊市中级人民法院（2013）潍民初字第90号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人裕丰公司的委托代理人杨春恒、贾晓凡，被上诉人华艳青的委托代理人王玉新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审经审理查明，2009年11月21日，原告华艳青与被告裕丰公司签订《商品房预售合同》一份，约定华艳青购买裕丰公司开发的位于潍坊市潍城区胜利西街337号潍一（V1）广场1号楼V37号商业用房，房屋建筑面积为180.65平方米，每平方米价格20980元，房屋价款3790037元；合同签订时，原告支付房价款1895037元，剩余房款1895000元原告在2009年12月1日前以银行按揭方式支付；被告应在2010年6月30日前将符合合同约定的商品房交付；被告逾期交房超过30日后，原告有权解除合同，被告应自解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的5%支付违约金。该预售合同还约定了其他相关事项。预售合同签订后，原告支付房价款1895037元、维修基金113702元，并另行支出了备案登记费、预告登记费、抵押登记费、抵押手续费、担保费等有关费用。上述预售合同并在房管部门办理了登记备案手续。剩余房款1895000元，原告也以按揭贷款方式支付给了被告。因被告裕丰公司没有履行交付房屋义务，双方于2011年5月9日签订《关于自营商铺V37协商退铺协议》一份，约定双方自愿解除于2009年11月21日签订的《商品房预售合同》；被告裕丰公司退还原告华艳青合同金额的房价款及贷款利息；原告华艳青已交的维修基金退款周期为2个月，由被告裕丰公司协助办理；原告华艳青支付的担保费、备案登记费、预告登记费、抵押登记费等不予退还；2011年5月9日之前双方所签订的所有商品房预售合同终止作废。该退铺协议还约定了其他事项。退铺协议签订后，被告裕丰公司仅退还了银行按揭贷款1895000元及利息，对于其他房款1895037元及维修基金113702元共计2008739元，裕丰公司以预售合同登记备案手续尚未注销为由不予退还。华艳青于2013年3月25日诉至原审法院，其中的违约金189501.85元依原预售合同约定的逾期交房违约责任条款计算。华艳青在原审的诉讼请求为，请求判令裕丰公司退还其购房款2010389元及相应的违约金与利息，其中逾期交房违约金189501.85元，起诉之前的利息290385.61元。上述事实，有《商品房预售合同》及附件，《关于自营商铺V37协商退铺协议》，《个人购房借款／担保合同》，房款收据，公共维修基金、备案登记费、预售登记费、抵押登记费、抵押手续费收据，担保费收据，双方当事人的陈述等证据在案为证，足以认定。

原审认为，原告华艳青与被告裕丰公司签订的《商品房预售合同》及《关于自营商铺V37协商

退铺协议》，系双方意思表示真实，不违反法律规定，均为有效合同。2011年5月9日的退铺协议签订后，双方商品房预售合同关系已协商解除，合同解除后，裕丰公司应及时将华艳青已付的房价款退还，对于维修基金应在退铺协议约定的退款周期期满后退还，逾期退还应支付相应的利息损失。对于华艳青主张的逾期交房违约金，按照预售合同的约定，应在华艳青单方通知解除的情况下适用，本案预售合同系双方协商自愿解除，不属华艳青单方通知解除的情形，华艳青主张逾期交房违约金无事实依据，原审不予支持。对于裕丰公司抗辩的预售合同登记备案手续的注销问题，双方应到房管部门另行解决，此不在本案审理范围，也与裕丰公司能否履行退款义务没有必然关联，裕丰公司以此为由拒绝退款于法无据。综上，华艳青的请求有理，原审予以支持。裕丰公司的抗辩不成立，原审不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条的规定，判决如下:一、被告潍坊裕丰置业有限公司偿付原告华艳青房价款及维修基金共2008739元及相应利息（其中房价款1895037元自2011年5月10日起、维修基金113702元自2011年7月10日起计付利息，利率按中国人民银行规定的同期同类银行贷款利率计算），均于本判决生效后十日内履行完毕。二、驳回原告华艳青的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26722元，由原告华艳青负担2032元，被告潍坊裕丰置业有限公司负担24690元。上诉人裕丰公司不服原审判决上诉称，一审判决认定事实不清，适用法律错误。1、被上诉人在起诉状中承认配合上诉人办理相关预售合同登记备案手续的注销问题，但至一审辩论结束，被上诉人都没有办理该注销手续，导致上诉人对标的房屋不能行使处分权，一审判决认为此不在本案审理范围是不对的。2、不能履行退铺协议的原因在于被上诉人没有履行义务，一审判决上诉人支付起诉之前的利息没有法律依据。一审判决上诉人支付被上诉人房屋价款及维修基金的相应利息是错误的，双方自愿签订退铺协议且上诉人已经履行了部分义务，但被上诉人一直拖延不办理预售合同登记备案手续的注销问题，导致上诉人无法对房屋行使处分权，基于不安抗辩权，上诉人只好将部分房款扣留。一审判决上诉人支付被上诉人此部分房款的利息是错误的。请求依法撤销一审判决，发回重审或依法改判；依法判令被上诉人承担一、二审诉讼费用。被上诉人华艳青答辩称，第一，办理备案注销手续是上诉人应尽的职责，不是被上诉人的义务。一审中，被上诉人已明确说明愿意配合上诉人办理该手续，但上诉人至今没有通知办理。第二，双方签订退铺协议后，上诉人应当将购房款退还被上诉人，因此，一审判决上诉人承担购房款利息是正确的。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审依法驳回上诉，维持原判。

本院查明的事实与原审认定的事实一致。

本院认为，本案二审的争议焦点问题:一是被上诉人华艳青是否未履行涉案商铺注销的义务；二是原审判决上诉人裕丰公司偿付相应利息是否正确。上诉人裕丰公司与被上诉人华艳青于2009年11月21日签订的《商品房预售合同》和2011年5月9日签订的《关于自营商铺V37协商退铺协议》，均系签约双方的真实意思表示，内容亦不违反相关法律法规的强制性规定，原审认定合同和协议均有效是正确的，双方当事人均应按合同和协议的约定履行各自的义务。关于第一个争议焦点问题，上诉人裕丰公司二审庭审时向本院提交了2011年4月14日双方签订的《关于自营商铺V37协商退铺备忘录》（以下简称“备忘录”），称该备忘录中约定了被上诉人进行备案注销需要提供身份证等相关证明，但华艳青没有提供，主张华艳青并未履行备案注销义务，备忘录与退铺协议两个都有效。被上诉人华艳青对该备忘录质证后对其真实性没有异议，但认为该备忘录是双方前期协商退铺时形成的，当时并没有达成协议，此后双方经反复协商于2011年5月9日达成了自营商铺协商退铺协议，该协议是双方的真实意思表示，应以退铺协议为准。本院认为，首先，从签订的时间来看，备忘录签订在前，退铺协议签订在后；其次，从内容上来看，退铺协议的第一条明确约定“双方均自愿解除2009年11月21日签订的《商品房预售合同》”，而备忘录则对此没有约定。另外备忘录与退铺协议约定的内容大致相同，但退铺协议从格式、条款以及内容上约定的更为明确和具体；再次，从落款处也可以看出，备忘录落款仅有双方的代表签名，而退铺协议落款在“出卖方”处加盖有裕丰公司和法定代表人的印鉴，“买受方”处有华艳青的签名。综合以上分析，2011年5月9日签订的退铺协议是双方在备忘录的基础上经过充分协商达成的，系双方的真实意思表示。因此，本案宜采信退铺协议作为定案依据。从退铺协议第一条、第三条第一款第二项的约定可以看出，双方当事人均自愿解除《商品房预售合同》，办理退铺手续的流程，亦是由裕丰公司安排工作人员对接房管局协助办理相关退铺手续，先进行抵押注销、再办理预售注销、最后进行备案注销，买受人持买卖合同、个人身份证、银行贷款还清证明等相关材料进行办理。被上诉人华艳青在一、二审中均当庭表示，积极配合裕丰公司，随时提供相关证件协助办理退铺手续。裕丰公司上诉主张华艳青不配合办理有关退铺注销手续的上诉理由与合同约定不符，亦无事实依据，本院不予支持。关于第二个争议焦点问题，根据退铺协议第三条第二款第一项的约定，裕丰公司应退还合同金

额及贷款利息。裕丰公司未按该约定履行退款义务，原审判令裕丰公司偿付华艳青房价款及维修基金及相应利息并无不当。裕丰公司上诉主张原审判决支付起诉之前的利息没有法律依据的上诉理由不成立，本院不予支持。

综上所述，原审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。

上诉人裕丰公司的上诉理由均不成立，本院均不予支持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一

百七十五条之规定，判决如下:

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费26722元，由上诉人潍坊裕丰置业有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长张爱华

审判员刘卫红

审判员张豪

二〇一四年八月二十八日

书记员李倩

来源：中国裁判文书网

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