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李某徐某等案外人执行异议之诉

原告（执行案外人）：李某。

委托诉讼代理人：山东衡明律师事务所。

被告（申请执行人）：徐某。

第三人（被执行人）：某某置业有限公司

法定代表人：齐某，执行董事。

委托诉讼代理人：某，公司法务。

原告李某与被告徐某、第三人某某置业有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2022年9月2日立案后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告李某的委托诉讼代理人某、被告徐某的委托诉讼代理人、第三人某某置业有限公司的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告李某向本院提出诉讼请求：判令终止对某市潍城区号房房产的查封。事实和理由：2018年9月3日，某某置业有限公司（以下简称某置业公司）以抵偿欠付工程款的方式将其名下位于某市潍城区号房产（以下简称涉案房产）交付工程施工方张某抵偿欠款。双方之间签订了商品房买卖合同并出具了相应凭证，因某置业公司的原因暂未办理房屋网签备案手续。原告正是基于张某提供的某置业公司与其签订的购房合同、抵顶工程款收据、交房通知书等与涉案房产相关材料的信任，才在2019年12月2日，在父母的陪同下与张某一同前往某置业公司办理了房产更名手续，并与某置业公司签订了商品房买卖合同。自此，原告成为该房产的实际权利人。随后于2019年12月5日至7日将购房款分批次打入张某所称其女儿张某的银行账户（注：双方约定购房款总计78万元，原告实际支付68万元，剩余10万元因该房产后期出现争议未支付），双方基于前期彼此的信任在履行完相应购房手续后于2019年12月23日签署房产转让协议书。在此之后，因某置业公司与徐某房屋买卖合同纠纷一案，贵院于2020年3月31日查封了属于原告的房产，作为工程施工方、涉案房产转让方的张某以案外人身份向潍城法院提出执行异议，在异议的审查过程中张某因其自身利益，故意隐瞒了对已将涉案房产早已转让给原告的事实情况，作出了虚假陈述，称该房产所有权为其所有，导致法院未能查清案件的事实真相。在法院作出的***号执行裁定中以“张某作出的陈述与原告提供证据相矛盾”为由驳回了原告的异议请求，严重侵害了原告的切身利益。原告认为，通过以上事实和原告向法庭提交的证据足以证明原告是该涉案房产的实际权利人，是无过错的买受人。法院应依据《最高某法院关于某法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，支持原告的诉请。综上，原告是涉案房产的实际权利人，是权益受到侵犯的实际主体，为维护原告的合法权益，原告将采取一切合法途径维护自身的合法权益，对原告的物权期待权予以保护，支持原告的诉讼请求。

被告徐某辩称，原告的诉求不符合《最高某法院关于某法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的情形，原告对于涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，应驳回原告的诉讼请求。

第三人某某置业有限公司述称，同被告的答辩意见。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2018年5月23日，我院受理徐某诉某某置业有限公司商品房买卖合同纠纷一案，经审理后，依法作出（***号民事判决书，判决：一、解除原告徐某与被告某置业公司间签订的《商品房现房买卖合同》；二、被告某置业公司返还原告徐某购房款1001700元及利息（以1001700元为基数，自2015年3月20日起至实际付清之日止，按照中国某银行同期贷款基准利率计）、垫付水费1729.2元，于本判决生效之日起十日内付清；三、被告某置业公司支付原告徐某违约金5008.5元并赔偿溢价损失320862元，合计325870.5元，于本判决生效之日起十日内付清；四、原告徐某将位于某市潍城区××小区××号楼××号房屋返还被告某置业公司，于本判决生效之日起十日内履行完毕；五、驳回原告其他诉讼请求。

该判决生效后，因本案第三人某某置业有限公司未履行判决书确定的义务，徐某向本院申请执行，执行案号为**号，执行过程中，本院于2020年3月31日查封了登记在本案第三人某某置业有限公司名下位于某市潍城区××街××号××六处房产，其中包括本案案涉房产。2020年5月，该案终结**号民事判决书的本次执行程序。后案外人张某于2020年4月向本院提出执行异议，主张查封房产中的**室房产系其所有。本院于2020年12月4日作出**号执行裁定书，驳回了案外人张某的执行异议。本案原告李某又于2022年8月向本院提出执行异议，本院于2022年8月11日作出**号执行裁定书，驳回了案外人李某的执行异议。李某依据该执行裁定书提起本案诉讼。

本案中，原告李某提供如下证据：

1、潍城区某法院**号执行裁定书一份、潍城区某法院**号协助执行通知书一份、某市潍城区某法院**号执行裁定书1份。该组证据拟证明本案原告提出执行异议之诉的依据。

2、2018年9月3日付款审批单1份、2018年9月3日收款收据2份（其中，一份是两套房屋的顶账款项，一份是涉案房屋的顶账款项）。拟证明因某某置业有限公司欠张某工程款，某某置业有限公司将某小区**两套房屋抵顶张某的工程款1262410元，上述收款收据即为工程款抵顶房款后某某置业有限公司出具的房款收据。上述事实，通过付款审批表及收款收据中载明的工程款抵房款便可证实，原告购买的某小区8号楼1单元1901室及储藏室的价款包含在1262410元内。

3、某小区房款缴款通知单1份。拟证明在张某与某某置业有限公司办理顶账手续时，某某置业有限公司按程序交给张某缴费通知单（实为涉案顶账房屋及附属设施的费用明细），该通知单明确了房号8号楼1单元1901室及储藏室总房款634916元，其中房屋建筑面积128.92平方米，单价4764元每平方米，总价614175元，储藏室110号，建筑面积15.03平方米，单价1380元每平方米，总价20741元。

4、2019年6月17日某小区小区交房通知书1份。拟证明张某的工程款与某某置业有限公司于2018年9月3日办理完毕工程款顶账手续后，某某置业有限公司于2019年6月17日下达交房通知书，向张某交付涉案房屋，该证据证明涉案房屋已交付张某，所有权归张某所有。

5、张某与李某的父亲于2019年12月23日签订的协议书一份。拟证明原告与张某于2019年11月初协商，由原告购买张某的坐落于某市潍城区××小区××号楼××号房屋，基于原告对张某的信任，双方起初并未签订房屋买卖协议，2019年12月23日，张某与李某的父亲签订了该协议书。该协议虽然是李某父亲与张某所签，但实际购房人是李某，其父亲系代签。该协议证明涉案房屋由原告从第三人张某处购买，房屋价格78万元，签订该协议时原告已支付张某68万元，因未能办理过户手续，尚有10万元未支付，原告已经缴纳了绝大部分购房款。

6、某小区更名申请1份、张某的承诺书1份。该组证据拟证明张某于2019年11月14日向某某置业有限公司申请将涉案房屋更名为原告李某，在张某出具了承诺书后，某某置业有限公司同意了张某更名申请的事实。

7、提交2019年12月2日原告李某与某某置业有限公司签订的《商品房买卖合同》1份，合同明确了出卖人为某某置业有限公司，买受人为原告李某。拟证明涉案房屋由原告李某购买的事实。

8、2019年12月2日收款收据1份、2022年5月31日收款收据1份。该组证据拟证明涉案潍城区某小区小区8号楼1901号房屋系原告购买并支付了购房款的事实（因涉案潍城区某小区小区**号房屋是张某的工程款顶账房屋，张某已用工程款抵顶了购房款，某某置业有限公司直接给原告出具了收到房款634916元的收款收据，同时，原告补交了房款差额810元）。

9、2019年12月7日收条1份，某某银行转账回单4份、某银行个人活期存款账户交易明细1份、中国某银行个人明细对账单1份。该证据拟证明张某已收到原告李某购房款68万元的事实。其中2018年8月8日现金支付19万元；2019年12月5日由原告父亲向张某女儿张某转账11万元；2019年12月3日、12月4日、12月5日、12月6日、12月7日由原告母亲刘秋霞分别向张某女儿张某转账18万元、5万元、5万元、5万元、5万元。以上共计68万元。

10、2019年6月23日至2022年12月31日垃圾清运费收款收据4张、2019年6月23日至2022年12月31日物业收款收据4张、2021年8月5日至2022年12月31日车位管理费收款收据3张、2020年9月30日原告向物业缴纳装修押金及装修人员出入证费的收款收据各1份。该组证据拟证明原告购买涉案房屋后已实际入住，入住期间向物业缴纳垃圾清运费、物业费、车位管理费及装修押金等各种费用，且该房是原告婚房，对原告来说具有重大意义（其中物业费与垃圾清运费从2019年6月23日至2019年12月，张某未缴纳，由原告缴纳）。

11、某荣盛熙物业管理有限公司于2022年7月28日出具的证明一份。拟证明原告购买并入住涉案房屋后缴纳物业费、水电费的事实。

12、商品房买卖合同签约备案证明1份、某某置业有限公司出具的说明1份、微信转账记录1份，该组证据拟证明原告在2022年5月31日补房屋面积差价810元后，某某置业有限公司于2022年5月31日将案涉房产网签备案至原告李某名下。

13、某某置业有限公司出具的施工证明、工程施工签证单、某小区*楼构造柱平面布置图，拟证明张某于2016年1月至2018年12月对某小区项目**楼工程进行了施工。

原告提供上述证据，拟共同证实张某以工程款抵顶某某置业有限公司的某小区8#楼1901、9#楼1901两套房屋后，将其中8#楼1901卖给原告且该房产已经网签至原告名下，原告支付了购房款并入住该房屋的事实。

被告徐某、第三人某某置业有限公司对原告提供的证据1无异议，对其余证据均有异议。

第三人某某置业有限公司提交如下证据：印章备案书两份、特种行业许可证一份、印章声明作废登报记录一份，证明原告提交的证据中加盖的公章、财务章、合同章已于2020年7月12日声明作废。原告对上述证据有异议，被告对上述证据无异议。

本院认为，对原告提供的证据1，经被告徐某及本案第三人质证均无异议，予以确认。对证据2、3、4、6、7、8均盖有第三人某置业有限公司的公章或者销售部业务专用章、合同专用章，虽然第三人表示上述印章已经于2020年7月12日登报声明作废，但是并不能否定在此之前第三人对上述印章使用的合法性。对证据10、11、12、13均盖有第三人公章及某小区物业公司公章，本院予以确认。对证据5、9，结合原告提供的其他证据，可以认定原告已经向案外人张某及张某指定的人员张某支付了案涉房产房款680000元的事实，对此本院予以确认。对第三人某某置业有限公司提供的证据，与本案无关，本院不予确认。

另查明，本院于2022年11月9日到案涉房产所在小区现场勘查，发现**号房屋已经装修完毕且原告在此居住，到达现场时，原告的父亲在此房产内。

综上所述，本院认为，《最高某法院关于某法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，某法院应予支持：（一）在某法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在某法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照某法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

本案中，案外人张某作为案涉小区项目**楼的工程施工人，与建设方即本案第三人某某置业有限公司存在债权债务关系，第三人某某置业有限公司以房产抵顶张某工程款存在合理性，且有第三人某某置业有限公司给张某出具的付款审批单、抵房款收款收据加以印证，从而可以证实张某与第三人某某置业有限公司之间存在真实的以房产抵顶工程款的事实。第三人某某置业有限公司于2019年6月17日通知张某交付房屋，后原告李某从张某处购买案涉房产，涉案小区的物业服务公司证实原告李某已经于2019年6月23日到物业办理交房并缴纳了2019年6月23日至2022年12月31日期间的物业费，原告于2019年12月7日前分多次向张某及其指定的人员张某支付了房款680000元，在张某配合下于2019年11月29日在第三人处办理了房产更名手续，原告与第三人某某置业有限公司于2019年12月2日签订了《商品房买卖合同》，2022年5月31日涉案房产在某市潍城区××房××乡建设局办理了网签备案手续。上述所有证据能够形成完整的证据链，由此可以证实涉案房产在2020年3月31日查封前原告李某已经取得并交付使用，原告李某就购买的案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其要求终止对案涉8号楼1901号房产的执行并解除查封的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华某共和国民事诉讼法》第二百三十四条，《最高某法院关于适用<中华某共和国民事诉讼法>的解释》第三百零九条、第三百一十条第一款第一项之规定，判决如下：

终止对某市潍城区××街××号××号楼××号房产的执行并解除查封。

案件受理费100元，由被告徐某负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省某市中级某法院；也可以在判决书送达之日起十五日内，向山东省某市中级某法院在线提交上诉状。