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任某与丁某房屋租赁合同纠纷

委托诉讼代理人：山东衡明律师事务所。

原告任某与被告丁某房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人、被告丁某的委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的房屋租赁合同；2、被告向原告支付电表、电路、电器安装费、材料费30000元；装修补偿费68000元、搬迁费150000元，合计248000元；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年3月24日，原、被告签订房屋租赁合同，约定原告租赁被告位于高新区××街××村××2间，租赁期限为2018年4月15日至2023年4月15日，用途为生产、加工，被告承诺房屋不会拆迁。约定违约责任“如果出租人在房屋拆迁、占用的情况下，租用房不到两年之内的，出租人应向承租人支付15万元的搬迁费”。2018年5月份，原告开始装修，到2018年9月份装修完毕。2018年12月份租赁房屋被拆迁，被告应当赔偿原告电表、电路、电气安装费、材料费35000元、装修补偿费63000元、搬迁费150000元，经原告多次催要，被告拒不赔偿。综上，被告的行为给原告造成巨大损失，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法判如所请。

被告丁某辩称，一、原告要求被告支付248000元没有事实依据。1、原告未足额交付租金，违约在先。2018年3月24日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2018年4月15日至2023年4月15日。合同签订后，原告仅仅支付租金10万元，到2019年5月中旬房屋拆迁才搬走。实际使用13个月，而支付的租金尚未达到一年的标准（11万元），原告违约在先，不存在被告违约的问题。2、合同关于搬迁费十五万元的约定不是“违约责任”的约定，而是对于可能发生的拆迁等不可预见的情况发生时，对于搬迁补偿的约定。由于没有搬迁支出，原告无权主张搬迁费用十五万元。《房屋租赁合同》第十三条违约责任部分，由于使用的是格式合同，就约定的“如果出租人在房屋拆迁占用情况下，租用房不到两年之内的，出租人应向承租人支付壹拾伍万元的搬迁费用”内容来看，不是违约责任的约定，而是当拆迁等非当事人的原因导致合同不能履行的情况下，对于承租人的搬迁损失予以补偿的一种约定。由于政府就拆迁事宜早就告知了原告，原告在半年之前就生产经营作出了安排，2019年5月搬家时根本没有任何支出，主张搬迁费用没有事实依据。而事实上，被告已经给原告5万元的补偿，但原告隐瞒了已经得到5万元补偿的事实。3、原告所谓的装修损失没有证据予以证明。原告根本没有对租赁房屋进行添附，更没有得到被告的允许进行添附，政府部门的所有拆迁补偿与原告无关。主张的装修费用等损失68000元不能成立。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。本案中，原告没有装修的证据，更没有得到被告同意装修的证据，事实上拆迁补偿的明细与原告没有任何关联性。原告主张的装修损失68000元不成立。二、原告主张的248000元损失，违反了公平原则。1、“违约金”过高。合同履行过程中，被告收取了原告10万元，后来又补偿了原告5万元，被告实际得到的租金仅5万元。我国违约金制度以补偿性违约金为主，以惩罚性违约金为辅，以赔偿性为原则，以惩罚性为例外，违约金的数额应与损失数额大体一致，违约金的数额过高或者过低时予以调整。《民法典》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉若干问题的解释（二）》第二十九条以及民法典528条，对于违约金过高的调整都有规定。当事人主张约定的违约金超过损失30%的时候请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。2、拆迁是政府行为，不是被告“违约”，各方都没有过错。在原告没有证据证明实际损失的情况下，主张15万元的“违约金”，通过诉讼获益，违反了公平原则，法庭应予调整。综上，原告的诉讼请求没有任何证据予以支持，属于举证不能，应查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。

当事人围绕其诉讼请求提供了证据，本院组织双方进行了质证：对于当事人双方没有争议的事实及证据，本院予以确认。

根据当事人陈述及审查认定的证据，本院经审理认定事实如下：2018年3月24日，原、被告签订《房屋租赁合同》，载明：出租人：丁某，承租人：任某。租赁房屋坐落在高新区××街道××村，间数22间，建筑面积3000㎡。租赁期限从2018年4月15日至2023年4月15日。租金11万元／年。租金的支付期限与方式：现金或银行转帐。承租人负责支付出租房屋的水费、电费、煤气费、电话费、光缆电视收视费、卫生费和物业管理费。租赁房屋的用途：生产、加工。违约责任：如果出租人在房屋拆迁占用的情况下，租用房不到两年之内的，出租人应向出租人支付15万元的搬迁费。

合同签订后，任某通过其妻子账户向丁某支付了10万元，另外还有1万元，是通过现金支付的。丁某仅认可收到了10万元租金。

后任某在涉案房屋进行经营。任某主张，因涉案房屋拆迁，其于2018年11月份搬走，房屋于2018年12月份被拆迁。丁某主张，任某使用涉案房屋至2019年5月份。

本院根据任某的申请，依法调取了涉案房屋的拆迁补偿材料。其中，丁某于2019年1月15日出具保证书，承诺在领取到补偿款及签订保证书的基础上，七日内将房屋及地面附属物自行清理完毕，逾期不清理，无条件将上述占用地交给居委会处置或有权机关依法处理。后丁某领取了相应的拆迁补偿。根据所附的评估明细表，任某主张其中下列设施由其添附：10、石膏板吊顶16799元；11、复合木地板27114元；12、洗菜盆200元；13、立式空调300元；14、宽带280元；15、洗手盆200元；16、蹲便器400元；19、瓷砖地面4615元；20、不锈钢扶手4328元；25、内墙瓷砖3448元；26、石膏板吊顶4881元；32、热水器200元；35、洗手盆；52、砖墙3583元；55、石膏板吊顶1611元。以上合计68059元。丁某主张，任某未对房屋进行添附，更未经过丁某同意进行添附。

2019年5月，丁某向任某转账支付5万元，丁某主张是补偿任某的款项，任某主张是退还剩余的房租。

任某主张，其搬入涉案房屋时屋内是空的，其把门换了，其找人干的石膏板吊顶、砖墙、洗手盆、墙面粉刷、地面瓷砖及木地板，安装电路等，

另外，任某申请证人李某出庭作证。李某陈述，2018年7月，其在涉案房屋安装电路，当时房屋是空的，黑墙，只有一个配电盘，车间是水泥地面，南楼有瓷砖。没有地板。干了8、9天，任某的对象一共支付了14500元。

关于搬迁费，任某主张，根据合同约定为15万元。丁某主张，任某未支出搬迁费，并且数额过高，要求予以调整。

本院认为，任某与丁某签订的房屋租赁合同，系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按合同约定履行权利义务。

合同履行过程中，涉案房屋被拆迁，合同无法继续履行，故任某要求解除租赁合同，理由正当，本院予以支持。

关于丁某返还5万元的性质，原告主张系退还剩余租金，丁某主张系支付的补偿。根据丁某于2019年1月15日出具的保证书，承诺7日内将房屋及附属设施清理完毕，因此，丁某主张任某使用房屋至2019年5月份与事实不符，本院不予采信。丁某也没有证据证明该5万元系给予任某的补偿，并且根据任某实际使用房屋的时间来看，该5万元应系退还剩余的租金。

双方在合同的违约责任条款中约定，如果出租人在房屋拆迁占用的情况下，租用房不到两年之内的，出租人应向出租人支付15万元的搬迁费。

现因租期不到一年的时间内就已出现房屋拆迁的情形，根据该约定，丁某应承担相应的违约责任。《最高人民法院关于适用(中华人民共和国民法典)若干问题的解释(二)》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度、以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并做出裁决。当事人约定的违约金超过造成的损失的百分之三十的，一般可以认定为第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。本案中，双方对违约责任的约定，考虑到了短期内因可能存在拆迁而导致无法履行的情况下，给任某造成装修及搬迁方面的损失，而给予一定的补偿，即双方对此有较确定的预期。但根据相关规定，违约责任应当以损失为限。双方约定了搬迁费为15万元，但任某未提供证据证明其搬迁费用，现有的证据仅能证明装修及安电的情况，而在合同中双方未对此进行约定，并且搬迁费应系对搬迁产生损失的总体补偿。因此，本院以装修、安电等损失为基础，综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则进行衡量，并考虑搬迁的损失情况，酌情支持100000元，对其他项目不再单独计算。

综上，依照《中华人民共和国民法典》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用(中华人民共和国民法典)若干问题的解释(二)》第二十九、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：

一、解除原告任某与被告丁某签订的《房屋租赁合同》；

二、被告丁某于本判决生效后十日内支付原告任某搬迁补偿100000元；

三、驳回原告的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费5020元，由原告负担2996元，被告负担2024元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。